福建省物業(yè)服務收費管理辦法

閩價服[2010]267號

各市、縣（區(qū)）物價局、建設局（房管局）：

 　現(xiàn)將《福建省物業(yè)服務收費管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

      
    　　　　　　　　　　　　　福建省物價局　 福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳

     　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年六月二十八日

福建省物業(yè)服務收費管理辦法

第一條  為規(guī)范我省物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》及國家發(fā)改委、原建設部頒發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)，具有法定物業(yè)管理資質的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務區(qū)域提供物業(yè)服務的收費行為，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理與服務，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條  政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條  物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、標準與服務內(nèi)容、質量相符的原則。

第六條  物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策、分級管理。省政府價格主管部門會同省房地產(chǎn)行政主管部門負責制定全省物業(yè)服務收費的政策，指導、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。市、縣、區(qū)政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第七條  物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

住宅（不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條  實行政府指導價的物業(yè)服務收費采用包干制形式，由市、縣政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的性質、類型、硬件設施、環(huán)境、物業(yè)服務內(nèi)容、質量等因素，結合當?shù)貙嶋H情況，經(jīng)成本監(jiān)審后，統(tǒng)一制定或調(diào)整物業(yè)服務收費等級標準和相應的等級收費基準價格及其浮動幅度，并向社會公布。

新建住宅的具體物業(yè)服務收費標準由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)公布的指導價在物業(yè)服務合同中約定。

前期物業(yè)服務合同期滿但未成立業(yè)主大會的，如服務內(nèi)容和收費標準不變，由物業(yè)服務企業(yè)在合同期滿前一個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置進行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)仍提供不低于原先質量的服務，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主（以下簡稱“雙過半業(yè)主”）提出異議的，可繼續(xù)適用原服務內(nèi)容和收費標準；如要調(diào)整收費標準，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在公布的指導價范圍內(nèi)重新約定。

合同履行期間，物業(yè)服務成本因政策性因素或服務項目和內(nèi)容發(fā)生較大變動時，如要調(diào)整收費標準，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務成本變動情況進行公示，并經(jīng)雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在公布的指導價范圍內(nèi)協(xié)商重新約定具體收費標準。

第九條  實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制形式，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人就服務內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就服務內(nèi)容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定。

第十條  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十一條  實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。

物業(yè)服務成本按照國家發(fā)改委、原建設部《關于印發(fā)〈物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）〉的通知》規(guī)定，由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用組成。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

第十二條  新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同。

開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。同時在物業(yè)銷售時應明示臨時管理規(guī)約并予以說明，對物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約應予以書面承諾。

第十三條  物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用：業(yè)主自用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收??；公共使用的由業(yè)主按實分攤，具體分攤辦法由物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主委員會在物業(yè)服務合同中約定。開發(fā)建設單位在房屋買賣合同中應當包含上述約定的內(nèi)容。

物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設施用房物業(yè)服務費用。

第十四條  物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積（不含與住宅配套的附屬間面積）收取。未辦理房屋所有權證的，物業(yè)服務費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取，房屋所有權證辦理后按登記面積結算，多退少補。尚未出售的，按房地產(chǎn)行政主管部門確認的房屋權屬登記面積收取。

第十五條  物業(yè)服務費用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取。業(yè)主自愿預繳的除外。

前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由開發(fā)建設單位承擔；已竣工未出售房屋的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔；出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；開發(fā)建設單位售房時承諾減免物業(yè)服務費的，減免部分的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔。

第十六條  物業(yè)已交付買受人，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關配套設備設施尚未完備或未交付使用的，其物業(yè)服務收費標準應適當下浮。實行政府指導價的具體浮動辦法由市、縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定；實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商。前期物業(yè)服務合同約定的收費標準與下浮后實際收費標準的差額部分由建設單位承擔。

第十七條  業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費用結算至產(chǎn)權轉移之日的當月止。

第十八條  物業(yè)服務收費實行酬金制方式的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質詢。

第十九條  物業(yè)服務費用實行酬金制方式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經(jīng)業(yè)主大會通過，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第二十條  利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等規(guī)定，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)。所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。物業(yè)服務企業(yè)參與經(jīng)營的，按雙方合同約定處理。

第二十一條  物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)接受委托實施物業(yè)服務相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。

第二十二條  物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與委托服務的業(yè)主雙方約定。

第二十三條  物業(yè)服務企業(yè)對同一物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)同一時間交付且同一使用性質和同一類型的物業(yè)服務收費，應按統(tǒng)一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。

第二十四條　各級政府價格主管部門要加強對實行政府指導價的物業(yè)服務收費的監(jiān)管，認真組織實施物業(yè)服務收費定價成本監(jiān)審工作，同級房地產(chǎn)行政主管部門應當配合價格部門開展工作。

第二十五條  各級政府價格和房地產(chǎn)行政主管部門應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關主體合理約定收費及有關事項。

第二十六條  物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家發(fā)展改革委、原建設部《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》要求，做好明碼標價工作。

第二十七條  價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門按職能分工分別依據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

第二十八條  各設區(qū)市價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。

第二十九條　本辦法由省物價局和省住房和城鄉(xiāng)建設廳按各自職責負責解釋。

第三十條  本辦法自2010年8月1日起執(zhí)行。《福建省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（閩價房[2007]31號）同時廢止。