不交物業(yè)費將列失信記錄 南京物管新規(guī)引發(fā)爭議

事關(guān)每一位市民的《南京市住宅物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見稿)在7月上旬公示后，關(guān)注度頗高。征求意見稿中關(guān)于“欠繳物業(yè)費可能要被錄入個人信用檔案”的新規(guī)，更是引發(fā)大量討論。現(xiàn)代快報記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡調(diào)查中對這個新規(guī)的反對聲音超過八成。有人認為，將欠繳物業(yè)費一刀切地與個人征信掛鉤，對業(yè)主來說不夠公平;有人認為，一旦確認欠費就要被錄入征信，似乎過于嚴厲。

欠物業(yè)費

將面臨“失信”懲罰

物業(yè)費收不齊，是物業(yè)公司普遍的“老大難”。據(jù)南京物業(yè)行業(yè)人士介紹，目前南京的普通住宅小區(qū)里，物業(yè)費收繳率能達到90%的很少，有的小區(qū)如果出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司明顯的矛盾的，可能都達不到50%。

在不少小區(qū)，物業(yè)公司服務不到位，造成物業(yè)費收不齊，接著物業(yè)公司服務更無法到位……久而久之會陷入死循環(huán)，最終以物業(yè)公司走人告終。在征求意見稿中，為了解決這個難題，條例的制訂者作出了新的嘗試。在第56條中規(guī)定：業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量未達約定標準為由，拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。這條措辭略顯剛硬的規(guī)定中指出，物業(yè)服務質(zhì)量不好，并不能成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由。而如果業(yè)主欠繳物業(yè)費被法院或仲裁委確認，就將面臨“失信”的懲罰。

超八成網(wǎng)友反對

“那種無理由不交費的情況，現(xiàn)在很少了，無理取鬧的畢竟是極少數(shù)?！睒虮睒I(yè)主宋先生說，在大多數(shù)不交物業(yè)費的情況里面，業(yè)主都是有自己的理由，而且大多是自己的利益受到損失，對物業(yè)公司有意見才會拒絕交費。現(xiàn)在直接認定業(yè)主不準不繳費，而且拿個人征信說事，恐怕很難讓人信服。有網(wǎng)友說，如果按照這個規(guī)定，業(yè)主們想維權(quán)就更是難上加難了，因為手上最后的籌碼都沒有了?！叭绻f個別業(yè)主是拒繳物業(yè)費的老賴，大多數(shù)只是拿物業(yè)費要與無法令人滿意的物業(yè)交涉的武器，現(xiàn)在都這么玩了，以后物業(yè)會不會更加為所欲為?”

還有網(wǎng)友表示，如果這條保留，必須對應地制定物業(yè)公司如果服務不到位，或者沒有履行和小區(qū)業(yè)主簽訂的服務合同中的服務項目時對物業(yè)公司的懲處條款。

在365網(wǎng)站發(fā)起的投票中，對于“你是否贊成業(yè)主無權(quán)拒交物業(yè)費”，有82.11%的網(wǎng)友選擇了不贊成。

不交物業(yè)費與個人信用記錄掛鉤，妥不妥?

贊成聲

新規(guī)起草組負責人：符合上位法，外地有先例

對于第56條設置的初衷，征求意見稿起草組負責人、河海大學法學院副院長陳廣華教授有自己的解讀。

他表示，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，南京一些地方的物業(yè)管理走進了惡性循環(huán)的死胡同，業(yè)主不愿意交費，因為物管企業(yè)服務質(zhì)量不行，不交費之后物管企業(yè)怠工，服務質(zhì)量變得更差……業(yè)主、物管企業(yè)、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不滿。為了破解這一難題，從上位法看，國務院《物業(yè)管理條例》第七條第六項明確規(guī)定，業(yè)主有繳納物業(yè)費的義務。

“業(yè)主繳納物業(yè)費體現(xiàn)了業(yè)主對于小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)的管理義務和責任，和物管企業(yè)的服務質(zhì)量不是同一個對等的法律關(guān)系。如果物管企業(yè)服務不到位，在法律上有救濟渠道，合同法的第107條就有規(guī)定。而且，一部分業(yè)主交納了物業(yè)管理費，另一部分業(yè)主拒不交納，實際上也侵犯了已交費業(yè)主的合法權(quán)益。這一條文規(guī)定符合上位法精神?！?/p>

陳廣華說，個人信用記錄是趨勢，立法要和國家法律的框架相接軌。他認為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的才會被錄入個人信用檔案，因此事實上最后會被計入個人信用檔案的是極少部分人。

他還表示，從同類城市的立法來看，上海比南京更加超前，規(guī)定了不需要生效判決或仲裁裁決，只要物管企業(yè)催繳兩次仍拒不繳費的，就要計入業(yè)主的個人信用檔案。南京這次的規(guī)定更加審慎。

反對聲

不宜掛鉤征信，很多欠費情況是因物業(yè)失責

對于物業(yè)費掛鉤征信，澳麗嘉園小區(qū)業(yè)委會主任鐘世麟的第一反應就是“不合適”。

他指出，在欠繳物業(yè)費的情形中，有很多明顯是物業(yè)公司的責任，比如說業(yè)主在已經(jīng)繳納相關(guān)費用的情況下，車在小區(qū)里停放時被蹭;小區(qū)業(yè)主家中失竊;小區(qū)有明顯的違建物業(yè)不管;小區(qū)的綠化養(yǎng)護明顯不到位等等。

他介紹說，澳麗嘉園小區(qū)多年前曾經(jīng)有一戶業(yè)主家中失竊，損失比較嚴重。案件發(fā)生后長時間沒有破案，業(yè)主針對此事與物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司承認疏于管理，要承擔一定的責任，最后雙方溝通的結(jié)果是免除了業(yè)主兩年多的物業(yè)費。“這種情況說明，單方面要求業(yè)主全額支付物業(yè)費，是沒有道理的，物業(yè)公司首先要看自身的管理是否到位?！辩娛厉胝J為，在物業(yè)公司普遍管理還不夠規(guī)范的背景下，不宜將物業(yè)費與個人征信掛鉤。

建議1

物管人員:不宜一刀切，可增加“拒不執(zhí)行”情形

作為物業(yè)公司的管理者，江蘇華門集團物業(yè)管理公司總經(jīng)理吳濤承認，這個條款一旦實施，會對業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況有所緩解，某種程度上物業(yè)公司是直接受益者。不過，他也認為，條例不宜“一刀切”。

吳濤說，在物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)費糾紛上了法院或仲裁委后，判決或裁決結(jié)果懸念不大，“99%以上的情況都是業(yè)主支付物業(yè)費，最多是全額還是打折的問題，因為這當中有合同法的支持。”他建議說，在大多數(shù)官司當中，業(yè)主在敗訴后都支付了物業(yè)費，這種情況下就沒有必要再錄入征信，畢竟糾紛已經(jīng)順利解決。

而對于業(yè)主不服判決或裁決，繼續(xù)當“老賴”的情況，可以動用錄入征信的手段。吳濤表示，法院判決后業(yè)主拒不執(zhí)行的，物業(yè)公司向法院申請強制執(zhí)行時，有的法院執(zhí)行局因工作太忙，可能會顧不上這種涉案金額小的官司，因此物業(yè)公司有時候贏了官司依然拿不到錢，這種情況下用“失信”作為輔助方法為宜。

建議2

業(yè)委會人員：能不能只針對“惡意欠費”

正泰大廈業(yè)委會主任陳本林同樣覺得“一刀切”的情況值得商榷：“業(yè)主如果欠繳物業(yè)費，總歸是有各種理由，他們的訴求應當?shù)玫阶鹬?。如果這個條款生效，以后只要業(yè)主欠費，物業(yè)公司馬上告到法院，這種官司可以說一告一個準，業(yè)主的訴求尚未得到溝通，就被錄入征信，這對業(yè)主來說顯然是不公平的?！彼€認為，現(xiàn)實中認定業(yè)主的違約很簡單，那就是欠繳物業(yè)費;而物業(yè)公司的違約行為比比皆是，但卻不是很容易認定，在雙方權(quán)利不對等的情況下，設置制裁業(yè)主的規(guī)定，打擊面過廣。

陳本林建議說，將物業(yè)費與“失信”掛鉤，出發(fā)點是好的，但這畢竟只是震懾，而不該成為目的。建議可以將“失信”用于惡意欠費中?！氨热缯f經(jīng)過物業(yè)的多次催收、無明顯理由故意欠繳的、欠費周期較長的等等，并且由法院來認定屬惡意欠費，再考慮錄入征信?！?/p>

解決拖欠物業(yè)費

其實沒那么簡單

物業(yè)有“瑕疵”

法院判物業(yè)費打9折

郭先生是南京玄武區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，去年他被小區(qū)物業(yè)公司告上玄武區(qū)法院，要求支付2010年到2014年的物業(yè)費5900多元以及滯納金。在法庭上，郭先生表示，自己對小區(qū)物業(yè)有諸多不滿意，并提交了不少證據(jù)。

法院審理查明，物業(yè)沒有經(jīng)小區(qū)業(yè)委會同意，就在小區(qū)的空地上自行劃定了部分機動車停車位，并向業(yè)主收取停車費，收費主要用于補貼物業(yè)公司的日常開支。物業(yè)在小區(qū)提供物業(yè)服務期間，收支賬目也沒有向業(yè)主公開。

物業(yè)公司的行為被法院認定為“瑕疵”。按照物業(yè)收費與服務水平相適應的原則，法院判決郭先生繳納90%的物業(yè)費，且無需支付滯納金。今年3月，南京中院二審維持原判。

“事實上很多欠繳物業(yè)費的官司當中，業(yè)主都會在法庭上列舉出物業(yè)公司的種種問題。”業(yè)內(nèi)人士表示，但是由于專業(yè)度的問題，很多業(yè)主的訴求最終無法作為證據(jù)被法院采納，造成被判決全額支付物業(yè)費。“但是，對于像郭先生這樣最終只需要支付9折物業(yè)費的情況，是不是也會被錄入‘失信’呢?”這位人士稱，按照新規(guī)的表述，郭先生也要成為“失信”，這似乎有些冤枉，希望立法者能夠有所甄別。

溧水出新規(guī)要曝光

欠物業(yè)費的公務員

執(zhí)行難，一年下來零曝光

去年溧水在南京全市率先推出新規(guī)，于3月1日起，分批對未繳清物業(yè)費的業(yè)主進行曝光，定期在媒體上公布未繳清物業(yè)費業(yè)主的樓棟號、姓名和工作單位等。逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。當時還專門發(fā)文明確，先從機關(guān)、事業(yè)單位工作人員開始，不僅在媒體上曝光，還在其單位通報、小區(qū)公示。對于惡意欠費的副科級以上干部，由區(qū)物業(yè)辦發(fā)函至區(qū)委組織部和監(jiān)察局，將其不良行為記入本人檔案，作為干部考核的依據(jù)。

那么一年多下來，有公職人員因為惡意欠費被曝光了嗎?昨天，溧水區(qū)有關(guān)部門人士向現(xiàn)代快報記者坦言，去年，溧水區(qū)僅針對宏力花苑、新龍佳苑、美麗新城等4個小區(qū)試點，一年多下來，沒有一個人被曝光?！爸饕€是操作起來有難度。由誰來向社會通報?如果以區(qū)住建部門的名義，首先這個分量不夠，其次是曝光了人家的隱私，我也不知道他和物業(yè)到底有沒有糾紛，是因為物業(yè)服務不到位，還是沒有上門收取造成的欠費，這些都會扯皮的。