費(fèi)”物≠“廢”物 —由物業(yè)退出小區(qū)看物業(yè)未來(lái)

      2007福州市直前湖小區(qū)發(fā)生了一件不大不小但頗令人震驚的事情：直湖前小區(qū)的一處宣傳欄上貼出通告，管理該小區(qū)已達(dá)１０年之久的福州乾坤物業(yè)管理有限公司突然宣稱(chēng)，將于２００７年１月２５日中止服務(wù)。
       緣由： 據(jù)物業(yè)公司介紹，他們是在１９９６年進(jìn)駐該小區(qū)的，按照當(dāng)時(shí)的物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)簽訂了協(xié)議，每戶(hù)居民每月交２５元的物業(yè)管理費(fèi)。但隨著物質(zhì)生活的不斷提高，每戶(hù)２５元的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)無(wú)法負(fù)擔(dān)日常開(kāi)支，物業(yè)公司每月要虧損２０００元到３０００元，如今乾坤物業(yè)已經(jīng)虧損了２０萬(wàn)元。
       業(yè)主回應(yīng)：業(yè)主公開(kāi)函對(duì)物業(yè)年關(guān)宣布退出提出質(zhì)疑，要求聘請(qǐng)合格的企業(yè)核算經(jīng)營(yíng)成本，定出合理的物業(yè)費(fèi)，并要求物業(yè)公司公布賬目，結(jié)算當(dāng)時(shí)交納的維修基金等相關(guān)款項(xiàng)，重新與乾坤物業(yè)簽訂合同，希望乾坤物業(yè)不要退出小區(qū)。
       結(jié)果：小區(qū)停車(chē)等出來(lái)的問(wèn)題，導(dǎo)致部分居民拒交物業(yè)費(fèi)，如今欠款達(dá)到１８萬(wàn)元。一些保安衛(wèi)生人員工資沒(méi)著落，工作人員人心渙散，物業(yè)無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終決定退出該小區(qū)。
       分析：究其出現(xiàn)上面問(wèn)題的原因也不難看出：21世紀(jì)的今天，城市的現(xiàn)代化和國(guó)際化的發(fā)展推動(dòng)了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的發(fā)展，特別是現(xiàn)代化物業(yè)的發(fā)展，住戶(hù)們需要的不僅僅是單純的保安型物業(yè)，他們期待更專(zhuān)業(yè)更全面的物業(yè)服務(wù)，他們對(duì)物業(yè)消費(fèi)的概念也從根本上發(fā)生了變化，所有權(quán)人與使用權(quán)人對(duì)自己物業(yè)的保值增值要求將逐步提高。更加重視舒適安全安靜和健康，具有生態(tài)型的居住環(huán)境將是業(yè)主們的長(zhǎng)期需求；同時(shí)物業(yè)公司的服務(wù)范圍也在急劇的擴(kuò)大，由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點(diǎn)，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、工程等眾多門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入
       世界貿(mào)易組織后所面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間，高素質(zhì)和高學(xué)歷的人才也開(kāi)始被物業(yè)關(guān)注。正是因?yàn)檫@兩方面的急劇發(fā)展，而現(xiàn)代社會(huì)的物業(yè)又沒(méi)有緊跟上發(fā)展的步伐，所以才會(huì)出現(xiàn)在的這種情況。
       目前物業(yè)的主要弊端是結(jié)構(gòu)化與責(zé)任不夠明確。業(yè)主在住宅方面出問(wèn)題物業(yè)和開(kāi)發(fā)商相互推諉，沒(méi)有明確的責(zé)任，更有甚者無(wú)人承擔(dān)責(zé)任。解決這種問(wèn)題只有國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使我國(guó)物業(yè)管理向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上邁進(jìn)一步。
       現(xiàn)代物業(yè)的另一個(gè)問(wèn)題就是一些公共設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù)部徹底，出了問(wèn)題沒(méi)人解決。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門(mén)失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無(wú)能為力。他們一不具備各方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
       像市直前湖小區(qū)一樣， 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼也是影響物業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰(shuí)受益，誰(shuí)投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶(hù)往往把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)，而拒交物業(yè)管理費(fèi)。其實(shí)加強(qiáng)現(xiàn)代社會(huì)的物業(yè)知識(shí)的普及不僅有利于業(yè)主，更有利于現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展，這樣不僅能夠充分維護(hù)業(yè)主本身的利益，同時(shí)也能更好的監(jiān)督現(xiàn)代物業(yè)。
       現(xiàn)代社會(huì)各種法制都不健全，尤其是物業(yè)管理法制的不健全致使一些問(wèn)題無(wú)法可依。當(dāng)然也就沒(méi)有解決問(wèn)題的方法。全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問(wèn)題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。同時(shí)責(zé)任制不健全致使物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。 物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。相信隨著物業(yè)的發(fā)展這些問(wèn)題會(huì)迎刃而解的。
       當(dāng)然從上例我們可以看出，物業(yè)撤出小區(qū)并不是明智之舉，“費(fèi)”物不等于“廢”物。不能因物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題就廢除物業(yè)，由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短、速度快，專(zhuān)業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及與政府行政管理部門(mén)、街道辦事處、居委會(huì)的社會(huì)關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)管理的社會(huì)作用將得到增強(qiáng)，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會(huì)；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會(huì)的專(zhuān)業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀?jìng)爭(zhēng)、關(guān)系密切的獨(dú)立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)將會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)和發(fā)展。可見(jiàn)現(xiàn)代的物業(yè)所做的僅僅是保持小區(qū)的環(huán)境，其實(shí)作為現(xiàn)代化的物業(yè)需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行更高層次的服務(wù)：加強(qiáng)同業(yè)主交流。只有彼此理解才能取得相互的信任，
       在目前物業(yè)公司只有想方設(shè)法增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，才能贏得業(yè)主、住戶(hù)的信任與社會(huì)的認(rèn)同，增強(qiáng)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，從而不斷發(fā)展壯大?，F(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬(wàn)多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財(cái)務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。
       總之，我國(guó)的物業(yè)管理我們起步晚，需要做的工作很多很多。物業(yè)管理工作最終的發(fā)展必須隨著電力后勤管理體制改革的不斷深入走向規(guī)范化、正規(guī)化。相信不久的將來(lái)“費(fèi)”與“廢”的問(wèn)題也會(huì)隨著物業(yè)的發(fā)展而消失。