費”物≠“廢”物 —由物業(yè)退出小區(qū)看物業(yè)未來

欄目:行業(yè)資訊 發(fā)布時間:2015-08-07
世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭,掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)人才,將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要,培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才,

      2007福州市直前湖小區(qū)發(fā)生了一件不大不小但頗令人震驚的事情:直湖前小區(qū)的一處宣傳欄上貼出通告,管理該小區(qū)已達10年之久的福州乾坤物業(yè)管理有限公司突然宣稱,將于2007年1月25日中止服務(wù)。
       緣由: 據(jù)物業(yè)公司介紹,他們是在1996年進駐該小區(qū)的,按照當(dāng)時的物價標(biāo)準簽訂了協(xié)議,每戶居民每月交25元的物業(yè)管理費。但隨著物質(zhì)生活的不斷提高,每戶25元的物業(yè)費已經(jīng)無法負擔(dān)日常開支,物業(yè)公司每月要虧損2000元到3000元,如今乾坤物業(yè)已經(jīng)虧損了20萬元。
       業(yè)主回應(yīng):業(yè)主公開函對物業(yè)年關(guān)宣布退出提出質(zhì)疑,要求聘請合格的企業(yè)核算經(jīng)營成本,定出合理的物業(yè)費,并要求物業(yè)公司公布賬目,結(jié)算當(dāng)時交納的維修基金等相關(guān)款項,重新與乾坤物業(yè)簽訂合同,希望乾坤物業(yè)不要退出小區(qū)。
       結(jié)果:小區(qū)停車等出來的問題,導(dǎo)致部分居民拒交物業(yè)費,如今欠款達到18萬元。一些保安衛(wèi)生人員工資沒著落,工作人員人心渙散,物業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營,最終決定退出該小區(qū)。
       分析:究其出現(xiàn)上面問題的原因也不難看出:21世紀的今天,城市的現(xiàn)代化和國際化的發(fā)展推動了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的發(fā)展,特別是現(xiàn)代化物業(yè)的發(fā)展,住戶們需要的不僅僅是單純的保安型物業(yè),他們期待更專業(yè)更全面的物業(yè)服務(wù),他們對物業(yè)消費的概念也從根本上發(fā)生了變化,所有權(quán)人與使用權(quán)人對自己物業(yè)的保值增值要求將逐步提高。更加重視舒適安全安靜和健康,具有生態(tài)型的居住環(huán)境將是業(yè)主們的長期需求;同時物業(yè)公司的服務(wù)范圍也在急劇的擴大,由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè),具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點,因而吸引了如建筑、經(jīng)濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高,以及加入
       世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭,掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識的高素質(zhì)人才,將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要,培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才,行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間,高素質(zhì)和高學(xué)歷的人才也開始被物業(yè)關(guān)注。正是因為這兩方面的急劇發(fā)展,而現(xiàn)代社會的物業(yè)又沒有緊跟上發(fā)展的步伐,所以才會出現(xiàn)在的這種情況。
       目前物業(yè)的主要弊端是結(jié)構(gòu)化與責(zé)任不夠明確。業(yè)主在住宅方面出問題物業(yè)和開發(fā)商相互推諉,沒有明確的責(zé)任,更有甚者無人承擔(dān)責(zé)任。解決這種問題只有國家應(yīng)盡快出臺物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī),規(guī)范政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利,以及相互之間的法律關(guān)系,進一步明確物業(yè)管理在社會主義初級階段的地位和作用,為物業(yè)管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環(huán)境,使我國物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上邁進一步。
       現(xiàn)代物業(yè)的另一個問題就是一些公共設(shè)施的保養(yǎng)和維護部徹底,出了問題沒人解決。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映(諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等),往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識,二無配備必要的維修隊及設(shè)施,一旦接獲維修投訴,只能向其他相關(guān)單位報告或申請維修,這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
       像市直前湖小區(qū)一樣, 物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼也是影響物業(yè)發(fā)展的一個瓶頸。物業(yè)管理和建設(shè)一樣,也需要資金的投入,在物業(yè)管理中,應(yīng)該貫徹“誰受益,誰投入”的原則,形成物業(yè)管理資金的源泉。但是,傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當(dāng)?shù)膽T性,不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù),而拒交物業(yè)管理費。其實加強現(xiàn)代社會的物業(yè)知識的普及不僅有利于業(yè)主,更有利于現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展,這樣不僅能夠充分維護業(yè)主本身的利益,同時也能更好的監(jiān)督現(xiàn)代物業(yè)。
       現(xiàn)代社會各種法制都不健全,尤其是物業(yè)管理法制的不健全致使一些問題無法可依。當(dāng)然也就沒有解決問題的方法。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。同時責(zé)任制不健全致使物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道,實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準化等缺乏法制的根本保障。 物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確,關(guān)系不協(xié)調(diào),已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。相信隨著物業(yè)的發(fā)展這些問題會迎刃而解的。
       當(dāng)然從上例我們可以看出,物業(yè)撤出小區(qū)并不是明智之舉,“費”物不等于“廢”物。不能因物業(yè)管理費的問題就廢除物業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快,專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善,政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求,物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系,以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關(guān)系還未理順。但是,隨著物業(yè)管理市場化進程的加快,現(xiàn)代企業(yè)制度的建立,物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè),物業(yè)管理協(xié)會對行業(yè)管理的社會作用將得到增強,社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會;保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會的專業(yè)化公司完成;物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系,也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀偁帯㈥P(guān)系密切的獨立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展??梢姮F(xiàn)代的物業(yè)所做的僅僅是保持小區(qū)的環(huán)境,其實作為現(xiàn)代化的物業(yè)需要對業(yè)主進行更高層次的服務(wù):加強同業(yè)主交流。只有彼此理解才能取得相互的信任,
       在目前物業(yè)公司只有想方設(shè)法增強服務(wù)意識,才能贏得業(yè)主、住戶的信任與社會的認同,增強企業(yè)自身競爭力,從而不斷發(fā)展壯大。現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在,全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中,僅有約三分之一的企業(yè)在財務(wù)上基本持平或約有盈利,而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4%。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變,規(guī)?;?jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展,在有限的市場資源條件下,企業(yè)競爭將進一步加劇,勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高,社會資源配置也將得到進一步的優(yōu)化。
       總之,我國的物業(yè)管理我們起步晚,需要做的工作很多很多。物業(yè)管理工作最終的發(fā)展必須隨著電力后勤管理體制改革的不斷深入走向規(guī)范化、正規(guī)化。相信不久的將來“費”與“廢”的問題也會隨著物業(yè)的發(fā)展而消失。