美國(guó)如何收物業(yè)費(fèi)

美國(guó)公寓的物業(yè)叫做COMMON-CHARGES,意思是公共收費(fèi)，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。不過和國(guó)內(nèi)的制度相比較，美國(guó)公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國(guó)內(nèi)有諸多不同。

　　開發(fā)商制定標(biāo)準(zhǔn)

　　美國(guó)政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度，政府關(guān)心的是國(guó)家的財(cái)政收入，因而只制定購(gòu)買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn)，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

　　每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說(shuō)明書，內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn)，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報(bào)告（am endment）,得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

　　對(duì)買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購(gòu)房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的，而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以，為了吸引大家購(gòu)房，開發(fā)商通常會(huì)盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

　　一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商會(huì)根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來(lái)制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個(gè)單元，48個(gè)儲(chǔ)藏室，42個(gè)酒庫(kù)，每年的物業(yè)費(fèi)預(yù)算是1769597美元，也就是近177萬(wàn)美元一年。這些物業(yè)費(fèi)中包括13項(xiàng)基本開支。

　　這13項(xiàng)開支的每一項(xiàng)都有幾頁(yè)紙的詳細(xì)說(shuō)明，例如員工薪水福利一項(xiàng)中列出，該公寓雇用一名需要免費(fèi)配給一套入住單元的經(jīng)理，他的周薪為961.54美元；一名維修工，周薪727.61美元；十二名警衛(wèi)、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)28851美元；醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費(fèi)用117853美元，總共合計(jì)745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業(yè)費(fèi)的42%，有些驚人！

　　眾所周知，美國(guó)的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%，消費(fèi)者會(huì)思考它的合理性了。

　　按照這些明細(xì)核算下來(lái)，該公寓874平方（相當(dāng)于80平方米）的單元，每月的物業(yè)費(fèi)就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當(dāng)高的物業(yè)費(fèi)。之所以以此為例，是因?yàn)榇宋飿I(yè)費(fèi)的構(gòu)成比例是有代表性的。

　　管理公司收費(fèi)

　　物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說(shuō)，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。

　　在美國(guó)也有向業(yè)主收一年物業(yè)費(fèi)的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年，她來(lái)問是否可交一年物業(yè)費(fèi)，公司同意了，但要求她寫12張支票（每月一張）放在管理公司，在每月初拿一張轉(zhuǎn)存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢？第一，這樣做不符合年終財(cái)會(huì)審計(jì)。第二，要付她銀行利息，計(jì)算十分麻煩。

　　月月收物業(yè)費(fèi)，從財(cái)務(wù)與管理兩個(gè)方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項(xiàng)重要規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是省錢

　　在美國(guó)，開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準(zhǔn)日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據(jù)公寓實(shí)際的運(yùn)行情況，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)進(jìn)行一些調(diào)整，業(yè)主委員會(huì)重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財(cái)。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發(fā)商制定的物業(yè)費(fèi)預(yù)算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費(fèi)眾人的物業(yè)費(fèi)128313美元。不過一年后，公寓業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來(lái)，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)。

　　出現(xiàn)新合同制定的變更的情況，預(yù)算中的第6條——合同服務(wù)與易耗品，就發(fā)揮作用了。合同服務(wù)是指開發(fā)商與其他公司簽訂的服務(wù)合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設(shè)備的維修保養(yǎng)，這些合同費(fèi)不一定合理，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)重新尋找多家專業(yè)公司，進(jìn)行比價(jià)，簽署新的合同。

　　我在紐約管理的一幢商業(yè)大樓，原簽署的消防系統(tǒng)年保修費(fèi)達(dá)12000美元，一年之后，與業(yè)主委員會(huì)一起尋找新的專業(yè)消防保養(yǎng)公司，年服務(wù)費(fèi)只有8000美元，而且比上一家服務(wù)更好。這樣我們當(dāng)然重新做了選擇。

　　在美國(guó)也有很多人怕買公寓，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)年年漲，美國(guó)管理混亂的公寓也很多，《紐約時(shí)報(bào)》等地方報(bào)刊及華文報(bào)紙就經(jīng)?？情_發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主沖突的故事。比如2006年1月8日，紐約三大華文報(bào)紙刊登，中華大廈120名業(yè)主在大會(huì)上狂轟管理公司與業(yè)主委員會(huì)主席，要求業(yè)主委員會(huì)主席下臺(tái)，理由是年終的財(cái)務(wù)報(bào)告的支出費(fèi)用不清。

　　我個(gè)我認(rèn)為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行人的素質(zhì)問題。從這個(gè)角度說(shuō)，業(yè)主要積極參與物業(yè)管理十分重要。若公寓財(cái)務(wù)報(bào)告開支不清，若提及明年要漲物業(yè)費(fèi)，個(gè)個(gè)業(yè)主會(huì)伸長(zhǎng)脖子問，誰(shuí)動(dòng)用了我的物業(yè)費(fèi)？為什么？